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以資本運作為邏輯的房地產商業模式

時間:2017-01-03 12:09:25 來源:網絡
  在地產行業,成熟的房地產商業模式對產業地產開發至關重要。縱覽進入產業地產的企業,似乎每家都宣稱自己有獨到的房地產商業模式。但是,眾多的產品線僅僅是房地產開發的表象,其背后蘊藏的資本運作邏輯才是房地產商業模式的精髓。

  筆者總結出四大房地產商業模式,每種商業模式均有內在的資本運作邏輯和開發能力要求,后進入的房地產開發商可根據自身的資源、能力狀況匹配相應的商業模式,以在房地產領域少走錯路彎路。

  一、地產開發商模式

  地產開發商模式是開發者在工業園區或其它地方獲取土地,以整體開發或訂制式開發的形式建設產業物業產品,如產業綜合體、總部綜合體等,然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目經營和管理,最后獲取開發利潤的房地產商業模式。從本質上講,地產開發商模式與傳統的住宅開發模式并沒有太大的差別,因此,地產開發商模式成為眾多資本進入房地產業主要選擇的商業模式。

  二、產業新城開發商模式

  產業新城開發商模式,是我國在房地產領域最早實踐PPP模式的開發商,其商業模式大致如下:A政府與B產業新城開發商就C產業新城(一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里)的開發達成合作協議,在規定的合作年限內,B開發商負責地塊內的土地平整、道路管廊等基礎設施建設工作,學校、醫院、文化、體育公共設施建設及運營管理工作,產業規劃、項目招商、宣傳推廣等產業發展服務工作,空間規劃、建筑設計、物業管理、公共項目維護等基礎性服務工作等;于此同時,B開發商以C產業新城內所新產生收入的該級政府地方留成部分的一定比例(即扣除上繳中央、省、市級部分后的收入)作為投資回報,如新產生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項資金等;合作期限結束后,B開發商將C產業新城的基礎設施公共設施產權及經營權無條件已交給A政府。

  產業新城開發商主要通過土地一級開發和土地二級開發獲利。土地一級開發獲利,產業新城開發商代替政府從事區域一級開發如九通一平、公共設施建設等,因此,土地是其最大的產品,土地出讓收入也是其最大的土地一級開發收入,另外產業新城開發商參與產業招商等新城的運營,稅收收入、基礎設施配套費等非稅收入以及地方財政可以支付的專項收入也是其土地一級開發收入來源。土地二級開發獲利,即開發商獲取房地產用地進行二級開發,通過銷售房產獲利,目前,房地產開發銷售收入成為產業新城開發商的重要收入來源。

  三、產業投資商模式

  產業投資商模式,是國內最早實行“基地+基金”雙輪驅動模式的開發商,與地產開發商模式和產業新城開發商模式相比,產業投資商不僅將資金投向房地產,同時還將資金投向入駐園區的企業。這種房地產商業模式如下:產業投資商首先向社會資本募集園區開發基金,該基金不僅投向產業園區進行土地及產業物業開發,同時還投向具有市場前景的科技型創新企業,用投資的方式吸引大批創新企業入駐,產業投資在實現資本溢價的同時還是帶動園區資產增值。

  產業投資商可通過園區運作、資本運作、基金管理三種方式盈利。園區運作,園區業務仍為產業投資商的主要業務之一,與地產開發商和產業新城開發商類似,產業投資商也可通過出讓園區土地、租售產業物業獲取收益;資本運作,產業投資商發揮充分熟悉入駐企業的優勢,采用產業投資基金或物業入股的方式對成長型企業進行孵化、培育,待孵化企業被并購或上市后,透過分享企業成長的紅利來獲得資本增值,形成既當“房東”又當“股東”的模式;基金管理,管理發行的產業投資基金,收取基金管理費也是產業投資商重要的獲利渠道,例如湖北高投管理14支創業投資基金。

  作為產業投資商,其需要具備園區開發運營的產品開發能力、產業服務能力、和產業招商能力外,還至少需要具備基金募集和產業投資兩大能力,其中,基金募集能力是指基金主發起方大規模、快速度向社會募集資本的能力,一般與基金管理團隊的經驗、有無政府引導基金兜底、第三方理財機構的營銷能力等因素有關;產業投資能力是指高質量向潛在的產業項目投資的能力,該能力可通過組建高質量、經驗豐富的基金管理團隊實現。

  四、基金投資商模式

  基金投資商模式是國際流行的以Reits為核心的輕資產運作的房地產商業模式thldl.com,國內的萬通控股正在實踐這一商業模式,該房地產商業模式大致如下所示:基金投資商通過發行工業地產基金的形式募集資金,其可通過與老廠房擁有方,如制造企業合作,收購該物業后進行現代化改在并將改造好的物業回租給合作方,或者其通過拿地新建工業物業的形式吸引潛在客戶入駐,當工業物業的入駐率達到一定水平,每年能夠產生可觀而穩定的現金流時,通過發行Reits的方式對物業進行資本化運作,完成一輪的資本循環,進而從事下一輪投資。

  基金投資商主要通過以下兩種方式盈利:物業租賃,無論對老廠房進行改造還是新建工業物業,其目的都是將工業物業進行出租,賺取穩定的現金流,較高的物業出租率是獲取穩定租金的基礎,也是將物業進行資本化運作的基礎;物業資本化,一般而言,通過物業租賃需要10年左右的時間回收成本,為提高資金周轉速度以實現快速滾動開發,必須對成熟的物業進行資本化運作,發行Reits即是常用的資本化方式,這不僅縮短了資金回收期,還能使基金投資商獲取額外的物業增值收益。

  對于基金投資商而言,其最為關鍵的能力是資本對接能力和資產管理能力。基金投資商只有對金融知識、金融工具及渠道方面有很好的掌握,才能夠確保能再前期的并購和物業投資上獲得縣級以及在未來的資本運作上對接資本市場,從而保證公司在業務開拓上能夠獲得足夠的資金發展動力和清晰的退出渠道,維持公司投資運轉。基金投資商的自身定位決定了其必須具備足夠強大的資產管理能力,才能對物業進行持有運營,對物業升值和資產價值成長周期有敏銳的判斷和把握,保證公司業績的可持續發展。為了同時具備資本對接能力和資產管理能力,基金投資商必須成立專門的部門具體負責,以普洛斯為例,普洛斯形成了由地產開發部、物業管理部、基金管理部形成的“三核聯動”模式,地產開發部主要負責物流地產的開發及前置招商,物業管理部主要負責將出租率提升到90%以上,基金管理部主要負責對接資本。

  以上四種房地產商業模式均有內在的資本運作邏輯、盈利方式以及核心能力要求,對于房地產商,尤其是新進的房地產商而言,該四種房地產商業模式沒有優劣之分,只有適合不適合之說,房地產商還需在行業法律法規的邊界內,根據自己的資源、能力狀況,選擇適合自己的房地產商業模式,以幫助自己在房地產開發建設領域少走彎路、錯路、冤路。

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